Vânzare-cumpărare apartament

În București dar cred că și în alte orașe din țară, construcția de blocuri de locuințe a explodat. Chiar acum când spațiile de birouri se vând și când mulți aleg să-și cumpere o căsuță prin preajma capitalei deoarece pandemia a scos la lumină traiul la curte ca fiind mai acceptabil, mai sănătos într-un lockdown (dar și ceva mai obositor decât în cei câțiva zeci de metri de la etaje), constat că mulți caută blocuri vechi care, deși au destule probleme, par mai sigure decât cele noi sau, foarte important, sunt în zone cu un bun acces la mijloacele de transport public, la piețe și magazine, școli, grădinițe, spitale, câte altele. De acest fapt ne-am convins acum peste două luni de zile când ne-am hotărât brusc să vindem o garsonieră moștenită într-un bloc destul de vechi, zis rusesc. Începusem să spun ceva în articolul despre contul escrow »📑.

Pe scurt e vorba despre o garsonieră mică, într-un bloc de cărămidă ridicat prin anii 1955-1960, bloc de P+4, nelocuită de câțiva ani dar curată, plasată excelent în zona Arenei Naționale. Singura ei bubă, aparentă, era ipotecată la o bancă. 

Nu eram hotărâți să o vindem acum dar actuala conjunctură economică, fără un viitor prea roz, foarte nesigur, ne-a făcut să ne gândim că e timpul să scăpăm de ea, de credit. Așa, brusc. Și bine am făcut dacă mă uit pe o declarație a cuiva de pe fb, care  are de plată doar pentru gaze, într-un apartament nelocuit, 25 lei/persoană pentru luna octombrie! Că de, gazul se consumă la comun la bloc!

Primul lucru am încercat să aflăm care ar fi prețul real sau aproape real cu care s-ar vinde, fără agenții și  lungi plimbări pentru vizionări. Greu, foarte greu de aflat. O agenție ne-a indicat un preț fantastic pentru dimensiunea și vechimea ei, greu de acceptat deși avea îmbunătățiri serioase. O alta care se ocupă exact cu revânzarea apartamentelor cumpărate de ea, agenție apărută în pandemie, ne-a oferit ridicol de puțin. Așa că am început un lung studiu, o documentare a celor publicate la vânzare, prețuri cerute și istoricul anunțurilor  acolo unde acesta era afișat, legat și de prețurile medii ale zonei. Am ajuns la un preț care, cum mi-a spus un agent imobiliar, este aproape corect și de mare bun simț, pentru a nu ne apuca cumva Crăciunul, ba chiar Paștele primind clienții.  Și ne-am stabilit o sumă pe care să o scădem la inevitabila negociere.

Să vedem ce am învățat:

  • contrar a ceea ce se spune și se crede, o locuință ipotecată la o bancă serioasă are mult mai multă siguranță, acte corecte,  decât altele deoarece băncile sunt crunte în ceea ce privește înscrisurile în cartea funciară și asigurările (PAD și facultativă).
  • o locuință ipotecată nu se poate vinde decât prin stingerea ipotecii sau prin preluarea creditului de către cumpărător. Noi am optat pentru stingerea ipotecii, asta presupunând că o parte din suma cerută de noi intră direct, specificat în act notarial, în contul indicat de bancă în acordul de înstrăinare cerut de vânzător. 
  • Acordul de înstrăinare este un act prin care banca este de acord ca imobilul sa fie vândut. Acesta conține o serie de prevederi ce trebuiesc respectate și menționate în contractul de vânzare – cumpărare (după noile norme i se spune doar contract de vânzare). În acest act banca va indica contul în care se va face plata precum și suma necesară pentru închiderea creditului. După, banca eliberează adeverința de radiere a ipotecii. Adeverința respectivă trebuie dusă notarului pentru ca acesta sa demareze înscrierea în Cartea Funciară. Cei mai mulți notari se ocupă însă și de această procedură, destul de anevoioasă uneori (atunci când creditul s-a încheiat cu o bancă ce ulterior s-a retras din România).  Fără acest acord notarul nu încheie nici un contract de vânzare, doar o promisiune de vânzare. Se obține în câteva zile, funcție de bancă. Un apartament sau teren ipotecat la o bancă (nu cămătari) este  verificat și este mult mai sigur în privința sarcinilor ce se trec în cartea funciară. Așa că nu înțeleg spaima unor cumpărători că dacă vor cumpăra un astfel de loc, vor fi escrocați.

Ce trebuie să știi ca vânzător direct

 A vinde singur o locuință, fără intermediari, este o chestie de noroc, de pregătire dar și de intuiție. De ce intuiție? Simplu: în afara oamenilor de bună credință, care chiar își doresc să cumpere o locuință fără vicii ascunse, la un preț normal în această piață haotică de la noi, de la un proprietar cu care se poate discuta calm și onest, există escrocii, samsarii de locuințe. Uneori  aceștia acționează singuri, pe cont propriu dar sunt și cei care ascund în spatele unei povești lacrimogene chiar agenția imobiliară pentru care lucrează ca angajați.

Dacă în trecut am avut o vânzare prin agenție și un agent deosebit de bun și corect, astăzi, când am zis că nu apelăm la agenții că nu ne grăbim cu vânzarea, am întâlnit două cazuri. 

Primul, un client insistent la culme și la prima vedere chiar milog. Încerca, el și soția,  să ne demonstreze că a făcut nu știu câte credite să adune o sumă mică de bani pentru a-i cumpăra fiicei o garsonieră! Ba ca să ne convingă ne-a oferit 600 €  în plus, soțului meu i s-a făcut milă de el când a spus că vrea să-i lăsăm și biblioteca veche, pe lângă ce intra în preț, adică o canapea nouă și o mașină de spălat rufe aproape nouă, în perfectă stare. I-am spus că-i facem reducere 100 € și-i dăm și perdelele și draperiile de la geam, ambele folosite foarte puțin. Atât de mult a insistat asupra acestei povești pline de sacrificii că era să dăm și noi în plâns, încât am cedat și i-am spus condițiile noastre. 

A fost perfect până am ajuns la notar. Notar ales de cumpărător, conform unor reguli nescrise. Aici circ. În primul rând clientul nostru și soția lui n-au venit la timp. Deja pentru mine a fost un semnal că este neserios și undeva se ascunde escrocheria. 

În notariat a aruncat c.i. pe masă de parcă eram la barbut și la întrebarea noastră dacă au toți banii, așa cum ne-am înțeles, a scos jumătate din sumă din mai multe cupiuri, deci nici vorbă de suma toată pe care noi cerusem să o depună într-un cont escrow și au devenit foarte autoritari, spunând că vom face cum spune notarul!  Pardon?! Păi până să ne spună notarul dacă e legal sau nu ce vrem fiecare dintre noi, vânzător și cumpărător, noi ar fi trebuit să ajungem la un consens. Cumpărătorii aveau mesajul nostru în care ne spuneam condițiile, noi aveam multele lor mesaje în care ne ofereau și soarele și luna, desigur suma întreagă cerută de noi și plusul adăugat de ei, puse în gaj la ce bancă dorim. Adică ce spusesem în mail: am preferat să vă scriu deoarece scripta manent! Brusc nu recunoșteau nimic din ce au promis în scris!

Motivau că nu au curaj să depună toată suma în cont escrow pentru că nu au încredere în noi dar nici în acest fel de cont bancar (!!)  iar la întrebarea soțului meu ce facem noi dacă nu plătiți diferența, răspunsul a fost ceva între nepăsare și violență: mă puteți da în judecată!

Finalul, ne-am ridicat să plecăm. Surprinzător, zișii cumpărători se cunoșteau foarte bine cu personalul notariatului, nu păreau a fi la măcar a doua tranzacție aici. Deci pentru mine două chestii care mi-au dat de gândit: întârzierea față de ora stabilită și familiaritatea cu personalul notariatului! În fond nici una dintre ele n-ar fi fost așa gravă dacă n-ar fi fost și momentele de ton ridicat, încercarea de impunere forțată a voinței lor, ceea ce latinii numeau   sic volo, sic jubeo, stat pro ratione voluntas / așa vreau, așa ordon, voința mea stă în locul rațiunii!  Juvenal  acum peste 2000 de ani a pus aceste vorbe în glasul unei femei foarte capricioase (Satires, VI, 223). În fața noastră era un cuplu ce îi dădea cu sic volo. Bănuiesc că ei nu știau și varianta, e drept incertă ca origine dar folosită se crede de Hipocrate, primum non nocere / mai întâi nu face rău!

Ei bine, această poveste n-ar fi existat pe blogul meu dacă, așa din plictiseală, n-aș fi dat o căutare pe la niște agenții imobiliare. Și surprize, surprize! Individul care s-a prezentat drept un tată disperat (și soția lui o mamă la fel care ar lua împreună cu garsoniera și biblioteca defectă, chiar și vechiul coș de gunoi), deci tăticul grijuliu și plin de credite bancare pentru copila de 27 de ani, era nici mai mult, nici mai puțin decât consultant imobiliar la o agenție cu sediul în zona bulevardului Dacia. Are un ID, fotografie, adresă de mail și desigur alte numere de telefon decât cele pe care am primit oferte lui de preț și insistențele… paterne iar noi i-am trimis condițiile noastre pentru un antecontract. Și are și o casă frumoasă, vilă!!

Acum mă întreb ce garanție să ai în astfel de oameni? Scăparea lor la notar că nu-și blochează banii într-un cont escrow cu noi ca vânzători, avea o explicație clară:  banii trebuiau să circule, păcălind alți vânzători cinstiți. Mă întreb însă dacă agenția  din subsol  are interese în astfel de afaceri sau dacă consultantul imobiliar are și alte șiretlicuri de păcălit angajatorul? Oricum asta e treaba agenției să-și verifice angajații, nu a mea. Dar atenție la astfel de oameni. 

A doua situație a fost cu un individ care m-a sunat și s-a prezentat scurt Petre. Apoi a început interogatoriul. L-am oprit, întrebând dacă e persoană fizică. Mi-a spus că reprezintă o agenție imobiliară și că vrea să aducă clienți să vadă locuința de vândut. Ce agenție? Păi nu o puteți vedea pe net, nu i se face reclamă, vin eu cu oamenii! Agenție imobiliară fără reclamă?! Că doar nu vindeam casa lui Bill Gates! Am trăit să o văd și pe asta!

Și ar mai fi un fapt de care m-am lovit. Un alt agent imobiliar care mi-a spus că are un client care plătește cash, i-au plăcut pozele, aproape sigur o ia după ce o vede pentru că o dădeam și cu ceva lucruri bune  în aceeași bani dar pretenția era ca acelui client noi să-i spunem un preț puțin mai mare, cam 1000 €,  diferența să o ia agentul!!  

Am ajuns la câteva să zicem înțelegeri. Clienții spuneau că au banii cash. La cererea noastră de a-i depune în bancă, se retrăgeau. O bănuială de-a mea: erau bani negri, greu de justificat! Fapt ce mi-a fost confirmat de cineva care nu s-a ferit să recunoască că ar fi bani câștigați prin muncă la negru și nu-și dorește să dea declarații la bancă privind proveniența lor! Păi să vedem ce zice Legea 129, artic. 4 şi 7. Articolul 4 definește exact termenul de beneficiar real, fiind vorba despre “orice persoană fizică ce deţine sau controlează în cele din urmă clientul şi/sau persoana fizică în numele căruia/căreia se realizează o tranzacţie, o operaţiune sau o activitate”, informează economica.net. Articolul 7 stabileşte condiţiile generale şi principalele sume care trebuiesc raportate la Oficiul Naţional pentru Combaterea Spălării Banilor şi Finanţării Terorismului. Legea cere raportarea către Oficiul pentru Combaterea Spălării Banilor a oricărei tranzacții în numerar de peste 10.000 de euro și a datelor privind părțile implicate în tranzacțiile online de peste 15.000 de euro. 

Dura lex sed lex. Dar nu o respectă nici mulți notari care acceptă plata cash peste limita admisă și scriu în acte altceva. Constatat acest fapt într-un notariat. Dacă tu vânzător accepți plata astfel, atunci îți recomand să verifici banii chiar în notariat, cu un verificator de bancnote, o chestie ieftină și micuță, luată de pe net. Dar e bine să știi câteva din semnele de siguranță ale bancnotelor pe care le primești. Falsificarea banilor încă nu este istorie! Pe de altă parte eu n-aș accepta sume mari de bani cash la astfel de tranzacții din destule motive, căci pot rămâne rapid fără ei dacă cumpărătorul nu e corect (are pe acte toate datele mele de identificare) sau, Doamne ferește, un incendiu în locul unde îi țin. Sau dacă acei bani provin nu din munca la negru cum susțin plătitorii, ci dintr-o fraudă de care află și organele de cercetare. Clar că și eu vânzător am încălcat legea acceptând așa sume pe ascuns. Îmi plac băncile, chiar dacă dobânda favorabilă la depozite a ajuns o poveste antică. 

Ar mai fi declararea la notariat a  sumei tranzacției. De obicei se declară mai puțin decât se dă pentru a mai reduce puțin din taxele notariale. Greșit! În caz că actul de vânzare devine nul din diferite vicii ascunse de vânzător, tu cumpărător nu poți pretinde nici în instanță altă sumă decât cea trecută în actul de vânzare. E un risc asupra căruia e bine să cugeți înainte de a face declarația la notar.

Am optat să vindem doar cu plata directă, adică fără ca vânzătorul să se înscrie la un credit ipotecar. Motivul este simplu: vânzătorul face promisiunea de vânzare care se depune la banca ce oferă creditul cumpărătorului și de aici este o destul de lungă perioadă de așteptare în care noi ca proprietari nu puteam vinde altcuiva. Dacă la final clientul nu se încadra pentru primirea împrumutului, abia atunci puteam să scoatem din nou locuința la vânzare. În funcție de bancă, această perioadă poate fi și de două luni, că doar suntem în România!

Ce taxe are de achitat vânzătorul:

  • extrasul de carte funciară, se obține doar de notar și costă acum 40 lei. Am plătit cu cardul la notar.
  • Vânzătorul va suporta costurile pentru eliberarea actelor menționate mai sus, la care se mai adaugă impozitul la stat (pentru tranzacția de vânzare). Vânzătorul trebuie să plătească un impozit în urma tranzacției imobiliare, numai în cazul în care prețul de vânzare depășește 450.000 de lei
  • În cazul în care proprietatea înstrăinată are mai multi coproprietari, impozitul se împarte proporțional după cota parte a fiecărui proprietar vânzător.

Fondul de rulment »📑 se poate solicita cumpărătorului, chiar specificat în actul de vânzare, dacă acesta dorește să plătească toată suma ori se poate face cerere la asociație, după terminarea actelor de vânzare, și se returnează fostului proprietar. Legea 196/2018, art.72, pct.5: se restituie (de asociație) la transmiterea dreptului de proprietate dacă prin actele translative de proprietate nu se stipulează altfel. Problema este cu fondul de reparații, bani care de multe ori zac nefolosiți  în conturile asociațiilor de locatari dar despre care legea nu specifică dacă/cum pot fi recuperați de vânzător. Pentru tranzacțiile făcute până în 2015, ne-am recuperat mereu acești bani. Din acel an legea s-a schimbat. Fiind un gol în legislație, e la alba/neagra: dacă cumpărătorul acceptă să vă dea banii, e ok. Dacă nu, e o pierdere pentru vânzător care la noi s-a ridicat la aproape 60€. Dar aflasem din timp problema legislativă, așa că nu ne-am mai stresat, doar trăim în România. Plus că am avut cumpărători cu care ne-am înțeles foarte bine, așa că nu regretăm.

După ce s-au întocmit actele, în funcție de perioada pentru care s-a convenit ca vechiul proprietar, vânzătorul, să mai folosească locuința, e bine să faceți o înțelegere scrisă, eventual tot la notar, prin care acesta se obligă să-și plătească cheltuielile la bloc, electrica, internet și ce ar mai fi. În caz contrar, dacă nu este de bună credință, vechiul proprietar poate avea sume mari de plată, pe neatenție sau milă, modestie. Sinceritatea în afaceri este doar prin scripta manent. Nu e cazul nostru, locuința a fost liberă, s-a predat cheia la finalizarea actelor. 

Ce trebuie să știi ca și cumpărător

Titlul de proprietate ( poate fi contract de vânzare-cumpărare autentificat de un notar public, un contract de donaţie, un certificat de moştenitor, o hotărâre judecătorească, etc.),  este cel mai important document. Trebuie să fie „curat”, cu semnături lizibile, fără ştersături sau ştampile neclare. Un imobil poate fi dobândit prin lege, convenţii şi hotărâre judecătorească, dar pot avea şi alte persoane dreptul de a locui sau a se folosi de proprietate, fără a fi proprietarul de drept al casei. O persoană cu drept de uz, de uzufruct, de abitaţie, de servitute, nu are voie să vândă întreaga proprietate în cauză. Pentru terenuri / imobile cumpărate de la alții sau de la stat, e necesar să aducă vânzătorul și acele acte, istoricul proprietarilor se trece în contract. 

Vârsta vânzătorului! Dacă notarul este de bună credință, atunci când vânzătorul, proprietarul locuinței, este o persoană vârstnică, cere un certificat medico-legal din care să reiasă că aceasta este în deplinătatea facultăților mintale. Din câte știu eu, de ceva timp a fost adoptată o Decizie a Uniunii Notarilor Publici, care instituie obligația notarului de a solicita un astfel de document, oricărei persoane ce depășește varsta de 70 de ani și care solicită autentificarea unui act de dispoziție (donație, vânzare cumpărare, etc.). În principiu, contractul de vânzare-cumpărare este inatacabil. Totuși, actul poate fi anulat dacă se ajunge la concluzia că vânzătorul nu avea discernământ în acel moment. 

Încheierea de intabulare – dreptul de proprietate este opozabil faţă de terţi prin înscrierea sa în cartea funciară şi intabularea dreptului de proprietate. Niciun imobil nu se poate înstrăina fără intabulare. Aceasta se obţine de la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, de către biroul notarial. 

Certificatul fiscal pentru vânzare– act fără de care nu se face contractul, arată dacă proprietarul este la zi cu plata impozitelor la stat pentru respectiva locuinţă. Documentul este eliberat de către administraţia financiară de care aparţine imobilul şi certifică, la rândul său, numele proprietarului, adresa, anul construcției. În cazul în care apartamentul este în coproprietate, se va elibera câte un certificat fiscal pentru fiecare proprietar (proporțional cu cota-parte deținută de fiecare dintre ei), mai puțin în cazul în care aceștia sunt soț și soție. Este valabil 30 de zile.

Certificatul energetic, după mine o găselniță inutilă pentru că se face de obicei pe nevăzute, este obligatoriu și are  valabilitate 10 ani. Dar costă și el ceva. Se predă cumpărătorului și acest fapt trebuie trecut în actul notarial.

CI, buletin sau uneori pașaport,  certificatul de căsătorie sau sentinţa de divorţ, în original (dacă este cazul).

Dacă este apartament, Adeverința de la Asociația de proprietari pentru dovedirea plății la zi, valabilă 30 zile. Adeverinţa se semnează de către preşedintele şi administratorul blocului, se ştampilează. Atenție și aici, uneori asociația întârzie nejustificat de mult eliberarea acesteia. Plus că trebuie să aveți plata la zi a întreținerii. Eu m-am confruntat cu cerința de a plăti și luna în curs (era ziua de 1 a lunii, liste de plată ioc, fond de rulment mare aflat la asociație, de peste șase ori întreținerea pe o lună de vară iar administratora îmi cerea să fac eu dovada că am plătit întreținerea la ultima afișare pentru că, vezi Doamne, am plătit online și nu are cum să verifice).

Legea 196/2018. art. 33 pct.(8) La solicitarea oricărui proprietar, președintele și/sau administratorul sunt/este obligați/obligat să elibereze adeverința prevăzută la alin. (2) lit. a) care să dovedească achitarea la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari sau existența unor datorii către asociația de proprietari sau către furnizorii de utilități publice, după caz, în termen de 3 zile lucrătoare de la primirea solicitării acesteia.

Într-un model adeverință scrie că se ia în calcul plata după data solicitării adeverinței: pentru perioada 1-14 a lunii, plata anterioară, iar pentru 15-30/31, plata la zi. Dar nu peste tot se aplică.

  • va avea număr de înregistrare din evidenţele asociaţiei, data eliberării şi termenul de valabilitate de 30 zile calendaristice;
  • va trebui prezentată notarului în original, cu semnătura olografă a administratorului asociaţiei de proprietari şi a preşedintelui, cu precizarea numelui şi prenumelui acestora, şi cu ştampila asociaţiei de proprietari; excepțional, semnătura oricăruia dintre aceştia va fi suficientă, dacă în cuprinsul adeverinţei se va menţiona motivul lipsei celei de-a doua semnături.

Facturi utilități (electrica, gaze, apă, telefonie, tv, internet), la case, mai puține la bloc.

Cu cele de mai sus vânzătorul și cumpărătorul merg  la notar, după stabilirea prețului între părți și a condițiilor dorite de fiecare, pentru încheierea unui antecontract (promisiune de vânzare), ori chiar a actului  de vânzare.

Extrasul din cartea funciară de autentificare – se obţine de către notarul care autentifică actele şi, concomitent, blochează cartea funciară pentru ca nici o altă operaţiune (în afara celei de înstrăinare respectivă) să nu poată fi făcută până la perfectarea actelor. Acesta trebuie să conţină următoarele informaţii:

  • Numele proprietarului – trebuie să fie identic cu numele din cartea de identitate a vânzătorului
  • Numărul de ordine şi numărul cadastral al fiecărui imobil
  • Suprafaţa terenului/ casei.
  • Dacă imobilul respectiv este grevat de vreo sarcină, dacă are instituită vreo ipotecă, dacă există eventuale notări ale litigiilor ce au ca obiect acest imobil

Atenţie! Citiţi cu cea mai mare atenţie contractul de vânzare, fiecare clauză în parte, verificaţi identitatea actelor prevăzute ca anexe cu ceea ce este consemnat în textul contractului şi nu în ultimul rând, asiguraţi-vă că aţi obţinut (minim) un exemplar semnat și ștampilat de notar.  Asiguraţi-vă că aţi primit întreaga sumă stabilită. Conform noii legislații, actul acum se numește doar de vânzare, exemplarele primite de părțile contractante sunt duplicate ale actului original și nu se  semnează de părți, nici de notar (dacă îl semnați, devine nul). Originalul, cel pe care a semnat cumpărătorul și vânzătorul, rămâne în arhiva notarială! Dacă se pierde duplicatul, notarul unde s-a făcut actul, emite un nou duplicat. Dacă acel notariat dispare, societatea notarială se dizolvă,  se solicită un nou duplicat la arhiva notarială de zonă. 

Antecontractul implică obligația vânzătorului de a vinde apartamentul cumpărătorului, dar dreptul de proprietate nu se transferă.  Ca vânzător, dacă te răzgândești și nu mai dorești să vinzi apartamentul promitentului cumpărător, cel mai probabil vei plăti niște daune acestuia. Antecontractul încetează potrivit clauzelor menționate de comun acord de ambele părți, așadar cum au fost specificate în document penalitățile. Dacă clauza este formulată astfel încât rezilierea să aibă loc de comun acord, înseamnă că promitentul cumpărător nu va putea să meargă în instanță, din cauză că tu, vânzător, nu ți-ai ținut promisiunea.  Promisiunea de vânzare presupune și plata unui avans. Deoarece atât cumpărătorul cât și vânzătorul au nevoie de siguranță, garanții, recomandabil ar fi ca un cumpărător care are toți banii să-i depună într-un cont escrow.  Contul escrow are rolul de  depozitare, păstrare,  blocarea unor sume de bani până la încheierea contractului de vânzare. Și respectarea promisiunii de vânzare, respectiv cumpărare!

Taxele notariale pentru precontract/promisiune de vânzare reprezintă un cost suplimentar, așa că mai bine, dacă vânzătorul are toate actele, faceți direct actul de vânzare.

Contract vânzare se încheie în maxim 3 zile în regim normal, sau în 2 zile în regim de urgență, desigur cu taxe mai mari pentru notar și extrasul de carte funciară. După semnare cam în 10-14 zile cumpărătorul primește de la notar încheierea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate și extrasul de carte funciară.

Pentru că aveam PAD încheiat de doar trei luni, i-am dat cumpărătorului polița care rămâne oricum valabilă la schimbarea proprietarului, conform legii paidromania.ro . Nu se cere de notar.

Ce taxe are de achitat cumpărătorul:

Cumpărătorul este cel care plătește onorariul notarial unde se semnează contractul de vânzare, dacă părțile nu se înțeleg altfel. Taxele notariale variază în funcție de modalitatea de plata a apartamentului (fără credit, cu ajutorul creditului ipotecar sau a creditului Prima Casa) și de valoarea acestuia și de onorariile percepute de fiecare notar.

Taxa de intabulare solicitată de Agenția Națională de Cadastru si Publicitate Imobiliară reprezintă 0,15% din prețul vânzării. Notarul face intabularea în numele noului proprietar după încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Dacă imobilul se achiziționează prin credit ipotecar – pe lângă taxa notarială și intabulare, cumpărătorul plătește și onorariul autentificării contractului de ipotecă.

Vânzare prin agenție imobiliară

Dacă nu ești dispus să te ocupi singur de vânzare, angajezi o agenție imobiliară și lucrezi cu un agent imobiliar. Obligatoriu este să semnezi un contract de intermediere, în care se specifică clar, la obiect, obligațiile tale și cele ale agenției dar și comisionul datorat dacă locuința se vinde prin acea agenție. Cât e comisionul agenției? Acesta poate fi în sumă fixă sau procent din prețul de vânzare. Depinde, de obicei între  1%, 2%, 3% din prețul brut de vânzare.

Trebuie mare atenție la semnarea unui astfel de contract,  căci se dă acordul de prelucrare a datelor cu caracter personal, se trec sume, termene, obligații de ambele părți. Nerespectarea poate duce la o acțiune în instanță. Contractul de intermediere este reglementat explicit în Codul Civil și prin Ordonanța Guvernului nr. 21/1992 privind protecția consumatorilor dar și prin Legea 193/2000 privind clauzele abuzive din angajamentele încheiate între profesioniști și consumatori. Pe de altă parte, sunt agenți care țin la prețul mare propus de agenție doar pentru a-și lua comisionul dorit și astfel vânzarea se poate prelungi mult. Dar, cum am spus, sunt și agenți corecți. Chestie de noroc. Pe net găsiți multe povești și sfaturi despre lucrul cu o agenție imobiliară. Un articol care este aproape 101% corect (v-am spus că nu sunt la prima vânzare/cumpărare locuință), este acesta.

Sincer, eu aș recomanda vânzarea directă dar doar dacă știi bine ce vrei, care sunt legile, mai ales că acestea sunt destul de schimbătoare în România. Și trebuie să ai puterea de a te ocupa singur de vizionări. Vizionări care uneori pot fi obositoare (noi am avut o doamnă care a petrecut o oră în garsonieră apoi a rămas pe scară să studieze pulsul blocului. Sincer, am admirat-o, știa perfect ce vrea și ce caută dar n-a adunat rapid toți banii. Chiar mi-a părut rău că nu a reușit să strângă suma, mai ales că m-a sunat și după ce încheiasem deja vânzarea la notariat cu altcineva).

De asemeni, dacă vinzi singur, trebuie să fii ferm în anumite cazuri și să participi la întocmirea actelor strict cu ceea ce te privește pe tine ca vânzător. Noi am avut un client care dorea să vină la notariat doar pentru semnarea actelor, adică să ne ocupăm noi de tot la notarul agreat de el, în situația în care cumpăra pentru o persoană vârstnică ce nu avea domiciliul în oraș și nici clauză pentru fiu la contul bancar necesar transferului. Când i-am spus că el ca și cumpărător este cel interesat să audă ce spune notarul, a zis că nu ne pricepem la acte! Întreba mai multe chestii, ilare de altfel, gen dacă își poate face poliță PAD, dacă garsoniera are intabulare, etc.!

În rest, cu agenție sau vânzare directă, oricât de pregătit ai fi, afacerea asta este și o chestie și de noroc. Oricum aici n-am atins decât câteva lucruri de care trebuie ținut seama la o tranzacție cu un apartament deja finisat și intabulat. Pentru cele în construcție, o metodă la modă acum, problemele pot fi mult mai numeroase și v-aș indica doar un semnal.

Într-o agenție imobiliară intră doi tipi cu măști și pistoale (de jucărie 😂): – Nu mișcați, este un jaf armat! Patronul se calmează brusc: – Doamne, măi băieți! M-ați speriat rău. Am crezut că e Garda Financiară…

Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile tale sau dă clic pe un icon pentru a te autentifica:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare /  Schimbă )

Fotografie Google

Comentezi folosind contul tău Google. Dezautentificare /  Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare /  Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare /  Schimbă )

Conectare la %s

Acest site folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.