Contul Escrow, o garanție onestă

Zilele trecute m-am lovit de incultura bancară. La propriu, atât cu funcționarii bancari, fapt despre care voi povesti cu altă ocazie, dar și a unor oameni care se mai dau și drept profesioniști în ale finanțelor. Pe scurt, o vânzare imobiliară la care am cerut cumpărătorului să depună suma de bani ce reprezenta cv locuinței, într-un cont escrow la banca agreată de noi. De ce banca agreată de vânzător? Simplu în cazul meu, cumpărătorul a venit cu un morman de bani, cash, astăzi când legile plăților în numerar sunt mai stricte, deci depunând astfel nu apăreau pe parcurs taxe de transfer interbancar pentru nici una dintre părți. Dar n-ar fi fost nici un impediment dacă banii erau deja într-un cont al lui, la altă bancă și se făceau procedurile deschiderii unui cont escrow. Doar că acel cumpărător nu a respectat înțelegerea, crezând că un morman de euro de multe cupiuri și adus chiar într-un notariat ne-ar fi luat ochii, fără ca el să respecte garanția, așa cum convenisem. Ba mai mult, ne-a spus că el nu-și blochează pentru câteva zile până ies actele întreaga c/v a locuinței ce dorește să o cumpere și, în caz că la final nu are toți banii, putem să-l dăm în judecată! Curat murdar ar fi zis nenea Iancu.

Despre condițiile de vânzare, situația proprietății și actele necesare efectuării vânzării, jur să scriu după ce vom finaliza procedurile și cumpărătorul, oricine, va fi proprietarul legal al locuinței. Nu din alt motiv decât acela că în nici două săptămâni am constatat că și dacă ești de bună credință, vânzător ori cumpărător, poți fi înșelat sau măcar purtat pe drumuri inutil în mileniul III, când digitalizarea nu doar că nu este un fapt total împlinit la instituțiile statului, dar nici la instituții private importante. Și mai ale că legile au multe uluci lipsă. Dar, așa cum am zis, despre amănunte voi povesti când voi finaliza „școlarizarea” și proprietatea nu va mai fi în posesia familiei mele.

Până atunci să vedem ce înseamnă un cont escrow.

Ce este contul escrow?

Despre contul escrow aflasem cu mulți ani în urmă, tot cu ocazia unei tranzacții imobiliare. Inițial n-am crezut că este corect dar, căutând informații separat de ce ne-a fost propus de omul legii, mi-am dat seama că este soluția cea mai corectă. Și sigură în privința plății între două persoane fizice necunoscute (sau și juridice sau persoană fizică cu persoană juridică). Deși știți bine, problemele financiare apar și între cele mai apropiate rude.

Escrow, așa cum l-am găsit ca explicație, înseamnă garanție, custodie, angajament, împuternicire legală. Adică  modalitate de garantare a tranzacţiilor prin intermediul unui terţ independent – agentul escrow – o bancă, o agenție imobiliară, etc. Normal că preferabilă este o bancă serioasă și nu o agenție imobiliară mai măruntă a cărei situație nu este ușor de verificat. Contul escrow este garanția unui contract între două persoane fizice sau juridice, banca fiind de fapt custodele, până când una dintre părți va îndeplini condițiile stabilite în contract, moment în care banii sau titlurile de valoare sunt virate. Băncile numesc  contul escrow drept un depozit colateral constituit, în lei sau în altă valută, având ca destinație depozitarea/ păstrarea unor sume de bani la o parte neutra și de încredere, până la încheierea unui contract final, livrarea unor mărfuri sau îndeplinirea condițiilor specificate în angajamentul scris autentificat notarial, încheiat între două sau mai multe părți, ca garanție a utilizării sumelor strict pentru destinația stabilită/ citibank.

Astfel, doar după îndeplinirea condițiilor contractuale, banca (agentul escrow) va transfera banii către partea contractantă, în contul specificat anterior în contractul notarial.

Principalul avantaj al acestui serviciu ține de asigurarea climatului de încredere între părțile care realizează tranzacția, banca fiind garantul utilizării sumelor exclusiv pentru destinația stabilită în angajamentul scris. În contul escrow pot fi depuse sume de bani, titluri de valoare (acțiuni, obligațiuni) sau alte tipuri de active. Banca îi oferă deponentului dobânda la vedere pentru sumele depuse în cont, aceasta urmând sa fie virată cumpărătorului / deponentului, la finalul termenului stabilit prin contractul notarial pentru păstrarea contului deschis timp de 1 săptămână, 1 lună, etc. Comisioanele contului escrow sunt de obicei identice cu cele de administrare a unui cont curent dar, pentru siguranță, trebuie verificate la bancă înainte de deschiderea contului.

Principala caracteristică a contului escrow este că permite depunerea sumelor în favoarea beneficiarului (vânzătorului, în cazul tranzacțiilor imobiliare), însă ridicarea acestora este condiționată de îndeplinirea unor condiții contractuale. În același timp, deponentul (cumpărătorul) are posibilitatea recuperării integrale a disponibilului din cont în cazul în care condițiile specificate nu sunt îndeplinite sau termenul de depunere al documentației este depășit. Un cont escrow la nivelul unei tranzacții financiare între părți, elimină posibilitatea înșelătoriei.

Concluzie, contul escrow este o soluție de luat în calcul în cazul unor tranzacții cu sume mari de bani. În astfel de cazuri ar trebui înțeles un fapt extrem de simplu: fiecare dintre părțile contractului, vânzător și cumpărător, are nevoie de o garanție solidă, de onestitate. În nici un caz contul escrow încheiat printr-un contract notarial și cu o bancă serioasă nu poate fi un cont escroc, cum mi-a fost dat să aud de la un cumpărătorul ce afirma că are studii financiare. Contul escrow este cumva aplicarea a ceea ce se spune, good accounts make good friends. Se pare că folosirea zicalei așa cum o știm noi azi ar aparține francezilor, les bons comptes font les bons amis, când prin conturi se înțelegeau și simbolurile sincerității și onestității. Azi conturi se referă doar la înțelesul de pecuniar, pecunia/bani. Dar originea zicalei, sub altă formă, ar aparține lui Aristotel și ar fi apărut inițial în Etica eudemică (de la Eudem din Rhodos, elevul lui Aristotel), acolo unde ideea de bază este aceea că există diferențe de opinie despre ceea ce este cel mai bine pentru oamenii care interacționează și aceste diferențe trebuie rezolvate cumva pașnic, onest.

Desigur că o tranzacție imobiliară între doi necunoscuți nu poate fi considerată din start o relație de prietenie dar poate deveni. Dar onestitatea da, e necesară și acest fapt ne-a fost confirmat de alte două tranzacții mult mai vechi când toți participanții au ascultat cu calm părerile de la masa tratativelor, s-au documentat asupra modalităților de plată/încasare și relațiile au rămas de un sincer bună ziua și azi.